親から子へ区分マンションの生前贈与
父名義のマンション
当事務所ホームページの問い合わせフォームより、札幌市中央区のＮ様（４０代・男性）からご連絡をいただきました。「私が住んでいる父名義のマンションを、生前贈与で私の名義変更したい」というご依頼です。
Ｎ様が居住
現在Ｎ様が住んでいる区分マンションは、以前からお父様が所有していたマンションですが、Ｎ様が結婚を機に住むようになったそうです。とはいえ、実際に固定資産税を支払ってきたのはＮ様ご自身でした。「名義を変えることで、住んでいる人と税金を払っている人を一致させたい」という思いから、当事務所へご連絡をくださったということでした。
お父様宅に訪問
Ｎ様のお住まいの区分マンションから徒歩１０分ほどの距離にある、お父様がお住まいのご自宅（Ｎ様にとっての実家）に訪問し、お父様とＮ様から詳しいお話を伺いました。
Ｎ様のご家族は、お父様・お母様・お姉様・Ｎ様・弟様の５人です。
生前贈与は、お父様とＮ様の二人の合意のみによって行うことができ（「贈与契約」という契約を結ぶことになります）、法律上、第三者や他の相続人の同意は必要ありません。
ただし、法律的には問題がなくても、現実には家族の中で特定の一人だけが財産を受け取ることになると、不公平感が生じ、揉めごとにつながる可能性もあります。
法律上必要のない家族間の合意
この点、今回は「他の子どもたちにも結婚時にそれぞれ財産を渡している」「他の子どもたちもマンションを贈与することに同意している」といった事情があり、お父様からＮ様にマンションを贈与することは特に問題はないということでした。
法律上は関係がないとしても、家族間で揉めないということは、実務を進めるうえで重要な確認事項だと考えています。
不動産の生前贈与の税金
生前贈与で不動産の名義を変更する（所有権を移転する）場合には、原則として以下の税金が発生します。
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 贈与税（特に高額になることが多い）
贈与税については「相続時精算課税制度」を利用すれば０円にできるケースもあります。
しかし一方で、不動産所有者の死亡時に相続税がかかる場合にこの制度を利用すると、相続時に不利になる可能性もあるため、相続時精算課税制度の利用には注意が必要です。
税理士の判断が必要な場面
今回のケースでは、お父様の資産状況から「相続税がかかるかどうか微妙」という状況でした。
相続税が明らかにかからない場合には、相続時精算課税制度の利用にほとんどデメリットがないため、制度を活用する方が得策といえます。
しかし、相続税がかかるかどうかの判断や、その場合にどの制度を選ぶのが有利かといった税務判断は、司法書士の職域を外れます。
そこで、当事務所とお付き合いのある相続税に詳しい税理士をご紹介し、実際に診断してもらうことをご提案しました。
「特に急いでいるわけではないので、相続の時にどうなるかも含めて税理士さんにぜひ見てもらいたいです」とのご希望を受け、すぐに税理士に連絡を取り、Ｎ様との間をおつなぎしました。
そして後日、税理士から「相続時精算課税制度を利用して問題ない」との判断をいただき、Ｎ様からもあらためて「登記手続きをお願いしたい」とのご連絡をいただきました。
実際の登記手続きへ
税務の方向性が定まったことで、いよいよ司法書士としての出番です。
すでに登記手続きの当事者であるお父様とＮ様の本人確認は済んでいるため、書類のやり取りはすべて郵送で行うことにしました。
当事務所が登記関係書類の作成 ⇒ 書類を二人に郵送 ⇒ 二人が書類に署名押印 ⇒ 二人が署名押印した書類やその他の必要書類を当事務所に返送 ⇒ 当事務所が法務局に登記申請 ⇒ 登記の完了 ⇒ 当事務所からお二人に完了書類を郵送、という流れで、全ての手続きをスムーズに進めることができました。
Ｎ様からの感謝のメール
完了書類到着後に、Ｎ様からはご丁寧なメールをいただきました。
「マンションの名義変更だけでなく、父が亡くなった後に必要となる税務関係についても知ることができ、大変助かりました」
「税理士さんもご紹介いただいたことで、将来の見通しが立ち、とても安心しました。今後また何かあればぜひお願いしたいと思います。」
このようなお言葉をいただき、当事務所としてもお役に立てたことを心よりありがたく感じております。
不動産の生前贈与はお任せください
今回のＮ様のケースでは、以下の点が重要だったと思います。
- （法律上不要ですが）家族間の合意も確認すること
- 税務面の判断がつかない場合には税理士にも相談すること
当事務所では、司法書士が法律・登記面をサポートするとともに、必要に応じて信頼できる税理士をご紹介し、安心して生前贈与の手続きを進められる体制を整えています。
「親から子へ住まいを引き継ぎたい」「生前に名義を整理したい」といったご相談がありましたら、どうぞお気軽にお問い合わせください。
生前贈与の無料相談
生前贈与を理由に不動産の名義変更をする場合、各種税金（登録免許税、不動産取得税、贈与税）がかかりますが、具体的金額を計算することは一般の方にとってはなかなか難しいと思います。
当事務所にご相談いただければ、各種税金の概算を算出し、贈与税を回避する手段（相続時精算課税制度の選択、居住用不動産の配偶者控除の活用 等）も検討したうえで、生前贈与の適否を判断することが可能です。
また、Ｎ様の場合のように、無料でご自宅に訪問することも可能ですので、ぜひお気軽にお問い合わせください。無料出張相談の理由 ＞
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