相続不動産の売却サポート
相続登記の付帯サービス
司法書士の業務は多岐にわたりますが、相続や不動産に関連する業務として、相続登記（相続不動産の名義変更）があります。相続登記は純然たる司法書士業務ですが、相続登記後に行う相続不動産の売却（※）は不動産会社の業務であり、登記で関わることはあっても司法書士の業務とは言えません。
（※）相続した不動産を売却するためには、その前提として相続登記が必要になります。
ただ、相続登記の相談を受ける際に、「相続した不動産を売却したい」「不動産会社を紹介してほしい」という相談もよく受けます。無数にある不動産会社の中から信頼のおける不動産会社を選択することは、一般のお客様にとっては簡単なことではないようです。
そして、実際に当事務所で不動産会社を紹介し売却まで繋がると、お客様には例外なく喜んでいただけます。
そこで、当事務所にご依頼いただければ、相続登記にとどまらず相続不動産の売却までサポートできることをお客様に知っていただきたく、このページを作成しました。今までのお客様からいただいた声を参考に、当事務所が行う相続不動産の売却サポートのメリットを以下に挙げていきたいと思います。ご参考にしていただければ幸いです。
非常に有益なサービスです
以上のように、当事務所が行う相続不動産の売却サポートには多くのメリットがありますし、お客様にとって特にデメリットもないと考えています。相続した不動産を売却したいお客様を、入口から出口まで（相続相談⇒不動産会社との連携⇒相続登記⇒不動産売却）手厚くサポートする非常に有益なサービスであると自負しております。
相続不動産の売却をご検討されている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
皆様からの相談を心よりお待ちしております。お問い合わせ ＞
実績紹介（相続不動産の売却）
【よくある質問】
Ｑ．相続不動産を売却するメリットは何ですか？
Ａ．相続不動産を売却することには、以下のようなメリットが考えられます。
- 維持管理の手間や費用の削減：相続した不動産に住む人がおらず空き家になった場合には、定期的な清掃や修繕など、維持管理に手間と費用がかかります。雪国特有の事情としては、雪かきの問題もあります。売却することでこれらの負担がなくなります。
- 固定資産税の負担軽減：不動産を所有している限り発生する固定資産税の負担がなくなります。
- 遺産分割の円滑化：相続人が複数いる場合、不動産を共有名義にすると将来的なトラブルの原因となることがあります。売却して現金化することで、公平かつ容易に遺産を分割できます。
- 現金の確保：現金化することで、他の相続人の生活費や、相続税の納税資金、新たな資産形成などに活用できます。
札幌アメジスト司法書士事務所が提供する相続不動産の売却サポートを利用すれば、相続登記完了前から売却活動を開始できるため、早期の売却・現金化も可能というメリットがあります。
Ｑ．相続した不動産を売却する際、一般的にどのような手続きが必要ですか？
Ａ．相続した不動産を売却するためには、まず相続登記が前提として必要になります。相続登記が完了した後、売却活動に進みます。一般的な売却の手続きは以下のようになります。
- 相続登記の完了：故人から相続人への名義変更を行います。
- 不動産の査定：不動産会社に不動産の価値を評価してもらいます。
- 不動産会社の選定と媒介契約の締結：信頼できる不動産会社を選び、売却を依頼するための媒介契約を結びます。
- 売却活動：不動産会社が広告活動などを通じて買主を探します。
- 売買契約の締結：買主が見つかったら、売買条件を合意し、売買契約を締結します。
- 決済と引き渡し：売買代金の受領と同時に、不動産の所有権を買主に移転し、引き渡します。
札幌アメジスト司法書士事務所に依頼すれば、相続登記の相談と同時に不動産会社と連携を取り、相続登記と売却活動を同時並行的に進めることができるため、売却活動を無駄なく効率よく進めることが可能です。また、複数の不動産会社の紹介が可能で、媒介契約を強制することもありません。
Ｑ．相続不動産の売却にかかる費用にはどのようなものがありますか？
Ａ．相続不動産の売却に伴う費用は多岐にわたります。主な費用には以下のようなものがあります。
- 相続登記費用：司法書士に支払う報酬や登録免許税など。
- 不動産会社の仲介手数料：売買契約が成立した際に不動産会社に支払う費用で、法律で上限額が定められています。
- 印紙税：売買契約書に貼付する印紙代です。
- 測量費用：土地の境界が不明確な場合や、隣地とのトラブルを避けるために測量が必要となる場合があります。
- 建物解体費用：古い建物を解体して更地で売却する場合にかかる費用です。
- 譲渡所得税：売却益が出た場合に課される税金です。
札幌アメジスト司法書士事務所の場合、不動産会社を紹介した際の紹介料などの費用は一切いただいておりません（完全無料）。また、相続登記費用を不動産会社に支払う仲介手数料等と一緒に不動産の売却代金から清算することも可能です。
Ｑ．相続不動産の売却にあたり、なぜ相続登記が必要になりますか？
Ａ．相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、その不動産を相続人の名義へ変更する手続きです。相続登記を行わなければ、相続人が正式な所有者とは認められず、不動産の売却や担保権の設定などの法律行為ができません。
さらに、令和６年（2024年）４月１日からは相続登記は義務化されているため、相続した不動産を売却するかどうかにかかわらず、相続登記は必ず行う必要があります。
Ｑ．相続登記の流れはどのようになりますか？
Ａ．一般的な流れは以下の通りです。
- 相続人の確定（戸籍謄本等の収集）
- 遺産分割協議（相続人間で遺産分割方法を決定）
- 遺産分割協議書・相続関係説明図などの書類作成
- 相続登記申請（法務局に申請）
- 相続登記完了（相続人の名義へ変更）
Ｑ．遺産分割にはどのような方法がありますか？
Ａ．主な遺産分割方法は次の３つです。
- 現物分割 … 不動産や預金などをそのまま分ける方法
- 代償分割 … 一人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う方法
- 換価分割 … 不動産などを売却し、その代金を相続人間で分ける方法
Ｑ．相続不動産の売却には、どの遺産分割方法が適していますか？
Ａ．不動産を相続人全員の共有名義にしてしまうと、管理や処分の際に全員の同意が必要になり、将来的にトラブルにつながることがあります。
そのため、相続不動産については、売却して現金化し、その代金を分配する 「換価分割」 が選ばれることが多くあります。
Ｑ．換価分割とは何ですか？
Ａ．換価分割とは、不動産を売却して現金化し、その代金を相続人間で分配する方法です。不動産を共有にせず公平に分けられるため、相続不動産の売却の場面ではよく利用されます。
Ｑ．換価分割のメリットは何ですか？
Ａ．換価分割には、次のようなメリットが考えられます。
- 共有トラブルを防げる … 共有名義にせずに済むため、将来的な管理・処分をめぐるトラブルを避けられます。
- 資金を確保しやすい … 売却代金を現金で受け取れるため、相続税や納税資金、生活費などに充てやすくなります。
- 公平に分けやすい … 不動産を現金化して分配するため、相続人全員が公平に取り分を得られます。
- 売却手続きがスムーズ … 便宜上、相続人のうち誰か一人の単独名義とすることで、相続登記後の不動産の売却活動や売買契約などの手続きがスムーズに進みます。
Ｑ．換価分割の注意点は何ですか？
Ａ．換価分割には多くのメリットがありますが、次のような注意点もあります。
- 相続人全員の合意が必要 … 換価分割は遺産分割の一形態であるため、原則として相続人全員の同意がなければ進められません。
- 遺産分割協議書の作成に注意が必要 … 換価分割であることを明記せずに一部の相続人が単独で売却し、その売却代金を他の相続人に分配すると「贈与」とみなされ、贈与税が課せられる可能性があります。必ず遺産分割協議書に換価分割の内容を記載しておくことが重要です。
- 売却益への課税 … 不動産の売却で利益が出た場合、譲渡所得税が課税される可能性があります。
- 市場価格の影響 … 売却価格は不動産市場の相場に左右されるため、想定より低い価格になる場合もあります。
- 売却に時間がかかることも … 不動産の立地や築年数、物件の状態、市場の需給状況などの条件によっては、売却活動や買主探しに時間がかかり、すぐに現金化できないこともあります。
Ｑ．換価分割で代金を分けると贈与になるのですか？
Ａ．いいえ、なりません。換価分割は「相続人全員の合意による遺産分割方法」の一つであり、売却代金を分配する行為は相続財産の分割として扱われます。そのため贈与税の対象にはなりません。
ただし、遺産分割協議書に換価分割である旨を明記せず、相続人の一人が単独で不動産を売却し、その売却代金を他の相続人に分配すると、贈与とみなされ、贈与税が課される可能性があります。そのため、遺産分割協議書の作成には注意が必要です。
Ｑ．相続不動産の売却で発生する税金は何ですか？
Ａ．相続不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税（所得税＋住民税） が課税されることがあります。
- 譲渡所得の計算 … 売却価格から取得費（購入時の費用や相続税額の一部など）と売却費用（仲介手数料など）を差し引いた額が対象になります。
- 所有期間による税率の違い … 売却した年の１月１日時点で所有期間が５年以下なら短期、５年超なら長期として税率が変わります。なお、所有期間は被相続人の所有期間をそのまま引き継ぎます。
- 特例の適用 … 条件を満たせば「居住用財産の3000万円特別控除」や「相続した空き家の3000万円特別控除」などを利用でき、税負担を軽減できる可能性があります。
Ｑ．共有名義の相続不動産を売却する場合、注意すべき点はありますか？
Ａ．相続によって不動産が複数の相続人の共有名義となるケースもあります。共有名義の不動産を売却する際の主な注意点は以下の通りです。
- 共有者全員の同意が必要 … 不動産全体を売却する場合、原則として共有者全員の同意が必要です。一人でも反対する共有者がいると、その不動産を売却することは非常に困難になります。
- 連絡と合意形成 … 共有者が遠方に住んでいたり、連絡が取りにくい関係性であったりすると、合意形成に時間がかかることがあります。
- 持分売却の可能性 … 全員の同意が得られない場合、自分の持分のみを売却することも法的には可能です。ただし、買主が見つかりにくい、価格が安くなるなどのデメリットがあります。
Ｑ．相続不動産を売却する際には、共有名義と単独名義のどちらが良いですか？
Ａ．札幌アメジスト司法書士事務所では、売却を前提とする相続不動産は、共有名義ではなく、単独名義にすることをお勧めしています。
共有名義にすると、売却の際の売買契約や登記手続きに共有者全員が当事者として関与する必要があるため、のちに意思疎通が難しくなったような場合には、大きな負担やトラブルの原因となる可能性があるからです。
そのため、売却が決まっている場合には、便宜上、窓口役として最も適した相続人の単独所有とし、その後「換価分割」として売却代金を分配する方法を取るのが望ましいと考えています。相続人間の公平は保てますし、所有者が一人であるため、その後の売買契約や登記手続きもスムーズに進めることができるからです。
もっとも、相続人が少数（２人、多くても３人程度）で、全員が札幌に住んでいるなど意思疎通が容易な場合には、共有名義にしても大きな支障がないケースもあります。
しかし、それ以外の場合は、共有名義にすることで将来的な売却や処分が困難になる可能性もあるため、避けるのが望ましいと考えています。
Ｑ．結局、相続した不動産を売却したい場合には、まず何をどうすれば良いですか？
Ａ．難しく考える必要はありません。札幌アメジスト司法書士事務所までご相談ください！
相続登記から不動産会社の紹介、売却までワンストップでサポートいたします。
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